À Marseille, il n’est pas rare de voir des maisons ou immeubles anciens où une cave a été transformée en surface habitable « studio, T1, T2”. Mais juridiquement, attention : une cave ne devient pas automatiquement une surface habitable !
👉 Pourquoi c’est important ?
- La surface habitable d’un logement est strictement encadrée par la loi (Loi Boutin, Loi Carrez) :
- Un sous-sol, une cave ou un garage transformé sans autorisation ne sont pas considérés comme habitables.
- Les annonces qui présentent ces espaces comme des “studios” s’exposent à des risques : contestation de l’acheteur, baisse du prix après compromis, voire annulation de la vente.
👉 Comment vérifier la situation ?
- Permis de construire et ses modificatifs : il indique la destination des pièces (habitation, cave, garage).
- Fiche cadastrale (MAJIC) : consultable au Service des Impôts Fonciers, elle précise comment le bien est déclaré aux impôts (habitation ou dépendance).
- Taxe foncière : si la cave a été intégrée comme pièce habitable, la valeur locative sera plus élevée.
👉 Quels sont les risques si vous vendez comme “studio” ?
- Publicité mensongère pour l’agence immobilière.
- Action en réduction du prix par l’acheteur.
- Problème à la revente, voire sanctions administratives si la mairie exige une remise en conformité.
✅ Bonne pratique :
Présentez ces espaces comme “sous-sol aménagé” ou “pièce polyvalente”. Vous pouvez les valoriser dans l’estimation (souvent pondérés à 20–30 % de leur surface), mais sans les compter en surface habitable.
